Beklentilerin aksine, Kanada emlak piyasası pandemiye rağmen 2020 yılında fiyat bazında yüzde 17 artış gösterdi. Oysa, Kanada İpotek ve Konut Derneği’nin (Canada Mortgage and Housing Corporation – CMHC) 2020 yılı öngörüsü, fiyatların yüzde 9 ila yüzde 18 aralığında daralacağı yönündeydi. Kanada Emlakçılar Birliği (Canada Real Estate Association – CREA) raporuna göre, konut satış adedi bazında da artış olanca hızıyla devam etmektedir. Ekim ayında, bir önceki aya göre 14 bin adet fazladan satış gerçekleşerek, 2020 yılının ilk 10 ayında toplam konut satış adedi 460 bini geçmiştir.
Emlak piyasasında, özellikle konut piyasasındaki talebi ve satışların büyük çoğunluğunun mortgage ile gerçekleştiği dikkate alınarak, yazımızda moortgage kredisi kullanırken, detaya inmeden, dikkat edilmesi gereken ana konulara dokunacağız.
Öncelikle ev almaya karar verirken finansal durumunuzu masaya yatırmanız ve analiz etmeniz en önemli mihenk taşını oluşturmaktadır. Heyecanla konut sahibi olma sürecine başlarken, belli bir süre sonra maddi sorunlar yaşamamak için rasyonel hareket edinilmelidir.
Mevcut finansal durumumuzu analiz ederken, genel kabul görmüş iki ana kuralı model olarak dikkate alabiliriz:
– Birincisi, yıllık toplam ev giderimiz (mortgage ödemesi, evin genel bakım, evle alakalı vergiler etc.), yıllık toplam brüt gelirimizin yüzde 32’sini geçmemelidir. Bazı durumlarda bu oranın yüzde 35 seviyesine kadar çekildiği görülmekle birlikte, temel rasyonumuz yüzde 32 olması daha gerçekçi olacaktır.
– İkinci bir gösterge ise, yıllık toplam giderimizin (mortgage, krediler, vergiler, evin bakımı, faturaler etc.) yıllık toplam brüt gelirimizin yüzde 42’sini aşmamasıdır.
Mevcut finansal durumumuz bu kriterleri karşılıyor ise, sürecin ikinci aşamasına geçebiliriz.
Mortgage kredilerinde yüzde 100 finansman mümkün olmadığı icin, almayı düşündüğümüz emlak tutarının belli bir kısmını peşin (ön ödeme) olarak, şahsi birikimimizden yapmamız gerekmektedir. Burada da değişik seçenekler mevcuttur ancak unutulmaması gereken konu, ne kadar fazla tutarda ön ödeme yaparsak, o kadar az borçlanmış, daha az faiz ödemiş olur ve taksit ödeme tutarımız da bir o kadar az olur. Ön ödeme üç farklı şekilde olabilir:
– Alınacak konutun değeri 500 bin dolardan az ise, konutun değerinin en az yüzde 5’i kadar ön ödeme yapılması gerekmektedir. Ancak, bu durumda mortgage kredi sigortası zorunluluktur ve prim oranı ise sigortaya konu tutarın yüzde 4’ü olacaktır.
– Alınacak konutun değeri 500 bin dolardan fazla ise, ilk 500 bin dolar için yüzde 5, kalan bakiye için ise yüzde 10 ön ödeme yapılmalıdır. Bu durumda ise mortgage sigorta prim oranı yüzde 3.10 olacaktır.
– Alınacak konutun değeri 1 milyon üzeri ise, en az yüzde 20 ön ödeme yapılması zaruridir. Yüzde 20 ön ödeme yapılması durumunda, konutun fiyatından bağımsız olarak, mortgage kredi sigortası zorunluluk olmaktan çıkmaktadır.
Tüm bu aşamalardan sonra, mortgage kredi geri ödemelerinin nasıl yapılacağı, gelirinizin elde edilme süresine paralel olarak düzenlenebilir. Ödemeler haftalık, iki haftada bir (bi-weekly) veya aylık olarak eşit taksitlerde veya artan/azalan oranlı taksitlerle yapılabilir. Diğer kredilerde olduğu gibi, mortgage kredi fiyatlamalarında da farklı faiz oranları, değişik seçenekler olarak sunulmaktadır.
Sabit faiz oranı: Kredi süresince faiz oranı sabit olarak devam edecektir. Piyasanın dalgalanmalarından korunmuş olmakla birlikte, bu tür fiyatlamalarda, kredi kullandırım anındaki faiz oranı, ortalama piyasa faiz oranınından yüksek olmaktadır.
Değişken faiz oranı: Piyasa şartlarına göre, anlaşmada belirtilen süreler dikkate alınarak (3 ayda, 6 ayda veya yılda bir), faiz oranı yenilenmektedir. Kredi kullanan açısından piyasadaki dalgalanmalar, olumlu ve/veya olumsuz olarak yansımaktadır.
Son olarak, giderlerimizi hesaplarken, mortgage kredi kullanımının ilk aşamasında karşımıza çıkacak, aşağıda belirtilen masraflar için de hazırlıklı olmalı ve bütçemizi bu olası giderlere göre ayarlamalıyız. Bunlar:
-Ön ödeme
-Konutun ekspertis ve değerlendirme ücreti
-Sigorta ödemeleri
-Tapu kayıt ücreti
-Noter ve diğer resmi giderler
-Aracı komisyonu ve avukat giderleri
-Yeni evin tamiratı ve taşınma giderleri.
